住宅ローンを組む際に「頭金を多めに入れるべきか」「その分を繰り上げ返済に回したほうが得か」と悩む方は多いのではないでしょうか。

どちらを選ぶかによって支払総額に差も出てくるため、安易な判断は避けたいものです。

今回は、頭金と繰り上げ返済それぞれの特徴を踏まえつつ、どちらがお得かを具体的なシミュレーションを交えて解説します。

頭金か繰り上げ返済かを悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの支払い総額に影響する２つの要素

住宅ローンの支払い総額は、「頭金」と「繰り上げ返済」の2つによって大きく変わります。まずは、それぞれの仕組みや特徴を理解しておきましょう。

頭金とは？

頭金とは、住宅を購入する際に最初に支払う自己資金のことです。

一般的には、住宅価格の1～2割程度が頭金の目安とされています。

頭金を多く入れるほど住宅ローンで借りる金額が減るため、利息分の支払いも少なくなり、最終的な総支払額を抑える効果が期待できます。

ただし、頭金を準備するには時間がかかることも。

頭金の準備期間に住宅価格が上昇したり、気に入った物件が売れてしまうリスクもあるでしょう。

繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、ローンの返済期間中に予定より多くお金を返すことです。

ボーナスや貯蓄がまとまったときに返済するケースが多く、ローンの負担を軽くするのに効果的です。

繰り上げ返済には、返済期間そのものを短くする「期間短縮型」と、毎月の支払いを抑える「返済額軽減型」の2種類があります。

どちらを選んでも支払う利息を減らせますが、タイミングによっては住宅ローン控除が少なくなる可能性があるため注意が必要です。

どっちが得？頭金と繰り上げ返済の比較シミュレーション

頭金を先に入れるのと、あとから繰り上げ返済するのでは、最終的な支払い総額に違いが出てきます。それぞれのパターンで、どのように返済額が変わるのかを具体的に見てみましょう。

頭金を入れた場合

購入時に頭金として600万円（物件価格の20％）を支払った場合、借入額は2,400万円になります。

頭金を入れなかった場合と比較すると、支払総額の差は次の通りです。

項目	頭金600万円あり（借入2,400万円）	フルローン（借入3,000万円）
月々の返済額	約74,200円	約92,700円
総返済額	約3,121万円	約3,904万円
利息総額	約721万円	約904万円
住宅ローン控除	約140万円（控除上限未満）	約160万円（満額近く）

600万円の頭金を入れた場合、毎月の返済額は約74,200円と抑えられ、総返済額も約3,121万円に。フルローンに比べて利息が約183万円も軽減されます。

ただし、住宅ローン控除の対象は最大2,000万円までの借入残高なので、頭金を多く入れることで控除の上限に届かないという注意点も。

控除額も借入額に比例して減少するため、控除の恩恵はやや小さくなるでしょう。

繰り上げ返済を利用した場合

次に、頭金なしでフルローンを組み、5年後に600万円を「期間短縮型」で繰り上げ返済するケースを見てみましょう。

項目	フルローン → 5年後に600万円繰上返済	フルローン（繰上返済なし）
月々の返済額	約92,700円	約92,700円
総返済額	約3,509万円	約3,904万円
利息総額	約509万円	約904万円
住宅ローン控除	約130万円（期間短縮で減少）	約160万円（満額近く）
返済期間	約29年	35年

月々の支払いは約92,700円と変わりませんが、返済期間は35年から約29年に短縮されます。

何もしないフルローンと比べて約395万円の利息を削減できます。

ただし、繰り上げ返済によって控除額はやや下がるため注意が必要です。

結局「頭金 vs 繰り上げ返済」どっちがお得？

頭金を入れるのと、あとから繰り上げ返済するのとでは、結局どちらがトータルで得なのでしょうか？

3,000万円の住宅ローンを組んだ場合における3パターンを以下に比較してみました。

項目	頭金600万円	フルローン  → 5年後に600万円繰上返済	フルローン（繰上返済なし）
月々の返済額	約74,200円	約92,700円	約92,700円
総返済額	約3,121万円	約3,509万円	約3,904万円
利息総額	約721万円	約509万円	約904万円
住宅ローン控除	約140万円	約130万円	約160万円
返済期間	35年	約29年	35年
自己資金の必要額	600万円	5年後に600万円	不要

比較してみると、それぞれに良い点と悪い点があると言えるでしょう。

利息だけでいうと、最も抑えられるのは「5年後に600万円を繰り上げ返済する」ケースです。600万円の繰り上げ返済で返済期間は約6年短くなるため、利息も大きく減らせます。

ただし、将来的にまとまった資金を用意できることが前提なので、収入の見通しや計画的な貯蓄が必要となるでしょう。

一方、最初に600万円の頭金を入れると、月々の返済額が一番少なく、ローン総額も最も低くなります。

無理なく安定した返済ができますが、手元資金が減る分、急な出費への備えが弱くなる可能性も。借入額が少ないぶん、住宅ローン控除の額もやや減ります。

頭金も繰り上げ返済もしないフルローンの場合、返済額は高くなりますが、そのぶん住宅ローン控除を最大限に活用できます。

節税効果は期待できますが、返済期間も利息も一番多くかかることになるでしょう。

つまり、結局どちらが得かは、「何に重きを置くか」によって変わってくると言えます。

• 返済総額を抑えたいなら → 頭金 or 繰り上げ返済
• 住宅ローン控除を最大限活用したいなら → フルローン
• 将来的な収入増が見込めるなら → 繰り上げ返済を想定したフルローン

自分の家計や将来の見通しに合わせて、最も無理のない返済プランを立てることが重要です。

頭金を多く入れるメリットとデメリット

頭金を多く入れられれば、ローンの返済額や金利の負担を軽くできますが、計画的な貯蓄が必要です。ここでは、頭金のメリットとデメリットを具体的に整理しましょう。

頭金を入れるメリット　

頭金を入れるメリットには次のようなものがあります。

• 借入額が減るぶん、支払う利息も少なくなる
• 月々の返済が楽になる
• ローン審査で有利になることがある
• 金利優遇を受けられる場合がある

3,000万円の住宅に600万円の頭金を入れると、実際に借りる金額は2,400万円で済みます。

借入額が減れば当然、利息も少なくなりますし、毎月の返済も軽くなります。

ローンの審査において条件がよくなる可能性も。

返済に余裕があると将来の不安も減り、気持ちの面でもゆとりが生まれやすいでしょう。

頭金を入れるデメリット

頭金を入れるデメリットには、次のようなものがあります。

• 手元に残るお金が少なくなる
• 急な出費に対応しづらくなる
• 頭金を貯める間に金利や物件価格が上がる可能性がある

頭金をたくさん用意すると、そのぶん預貯金が大きく減ってしまいます。

引っ越し費用や家具・家電の購入、予期せぬ医療費などに対応しづらくなることも。

また、頭金を貯めているあいだに物件価格や住宅ローンの金利が上がる可能性もあります。

頭金を入れるなら、生活に支障がない範囲とのバランスを見極めましょう。

繰り上げ返済を活用するメリットとデメリット

繰り上げ返済を上手に活用すれば、総返済額を減らしたり、返済期間の短縮もできます。ここでは、繰り上げ返済のメリットとデメリットについて解説します。

繰り上げ返済をするメリット

繰り上げ返済をするメリットには、次のようなものがあります。

• 利息の支払いを大きく減らせる
• 返済期間を短縮できる
• 将来の家計にゆとりが生まれる

繰り上げ返済の最大のメリットは、利息を減らせることです。

特に、ローンの支払いが始まってから早い段階で行うほど効果は大きくなります。

仮に3,000万円の借入をした場合、10年目に100万円繰り上げ返済をすれば、利息だけで数十万円も節約できるケースも。

また、返済期間を短縮できれば老後の資金面も見通しが立ちやすく、気持ちの面でもラクになる方が多いようです。

繰り上げ返済をするデメリット

繰り上げ返済をするデメリットには、次のようなものがあります。

• 借入可能額が減る可能性がある
• 頭金がないので審査に通りにくい場合がある
• 繰り上げ返済手数料がかかることがある

頭金なしでフルローンを組もうとしても、そもそも希望の金額を借りられない可能性があります。

頭金がなければ、住宅価格の満額をローンに頼ることになるため、借入額は多くなります。

収入に見合った借入額でなければ、審査が通らないこともあるでしょう。

また、頭金がゼロだと「本当に返せるのか」を不安視され、審査自体が厳しくなることも。

繰り上げ返済を計画するなら、借りるときの条件や手数料なども事前にチェックしておきましょう。

住宅ローン控除から見たらどっちが得？損？

住宅ローン控除を受けながら繰り上げ返済をすると、場合によっては控除額が減ってしまうことも。ここでは、控除の基本的な仕組みと、控除期間中・終了後の繰り上げ返済の違いを比較しながら解説します。

控除額と対象期間の違い

住宅ローン控除は、借入残高の1％を最大13年間にわたり所得税などから差し引ける制度です。

たとえば、年末時点の残高が3,000万円なら、年間最大30万円が戻ってくる計算になります。

借入額3,000万円・金利1.5％・返済期間35年で住宅ローンを組み、600万円を「5年後に返済する場合」と「13年後に返済する場合」で比較してみました。

項目	5年後に繰り上げ返済（控除期間中）	13年後に繰り上げ返済（控除終了後）
600万円返済後の控除総額	約295万円（控除額が減少）	約340万円（ほぼ満額受け取り）
利息の軽減額（返済総額減）	約254万円	約180万円
トータルのメリット（控除＋利息）	約549万円	約520万円

上記からわかるように、控除期間中に返済すると利息の軽減効果は大きくなりますが、控除額が減ってしまいます。

一方、13年後に返済すれば控除をフルに受け取れますが、利息の軽減効果はやや小さくなります。

繰り上げ返済で控除が減るケースとは？

住宅ローン控除の控除額は「年末残高」に基づいて決まるため、繰り上げ返済で残高が減ると、そのぶん控除額も減ります。

つまり、控除期間中に大きく返済してしまうと、還付される金額が少なくなる可能性があるということです。

上記の表で示した借入額3,000万円の場合なら、13年間で得られる控除額の差は約45万円程度。

差は決して小さくないため、繰り上げ返済のタイミングを「控除の恩恵を最大限に受けたあと」にするのも選択肢の1つです。

もちろん、家計に余裕がある場合は、早めに返済して利息を減らすのも効果的です。

住宅ローン控除と利息軽減のどちらを重視したいかで判断しましょう。

「頭金に向いている人」と「繰り上げ返済に向いている人」とは？

頭金入れる場合には、次のような人が向いています。

• まとまった貯蓄がすでにある
• 月々の支払いを少しでも減らしたい
• 金利による総返済額を抑えたい
• 将来の出費がある程度見通せている

繰り上げ返済をする場合には、次のような人が向いています。

• 貯蓄はあるが急な出費に備えて手元資金を残したい
• 住宅ローン控除を最大限活用したい
• 将来の収入増を見込んでいる
• 柔軟に資金を調整したい

頭金を多めに入れると、借入額が少なくなるぶん利息も減り、返済総額を抑える効果が期待できます。

すでに資金がしっかり用意できていて、目先の将来に大きな支出の予定がない人に特に当てはまるでしょう。

また、繰り上げ返済は、ローン返済を進めながら自分のペースで資金を投入できる柔軟性が魅力です。

控除の恩恵を活かしつつ、必要に応じて返済できるので、将来のライフイベントにも備えやすいと言えます。

現在の家計状況と家族のライフスタイルに合わせて選びましょう。

住宅ローンに関するよくある質問

住宅ローンにまつわる悩みは尽きないものです。ここでは、住宅ローンに関するよくある質問をご紹介します。

「頭金なし」と「数年後頭金あり」ならどっちがいい？

家を買うタイミングを迷っている方にとって、「今すぐ頭金なしで購入する」か「数年後に頭金を貯めてから買う」かは迷いますよね。

「頭金なしですぐに住宅ローンを組むケース」と、「5年後に300万円の頭金を用意してから購入するケース」を以下の表で比較してみました。

借入額は3,000万円、金利は1.5%、返済期間は35年とします。

項目	頭金なしですぐ購入	5年後に頭金ありで購入
借入額	3,000万円	2,700万円
総返済額（利息含む）	約3,933万円	約3,541万円
月々返済額（35年）	約93,650円	約84,277円
5年間の家賃（9万円/月）	0円	約540万円
トータルコスト	約3,933万円	約4,081万円

一見、頭金を貯めてから借入額を抑えたほうが得に見えますが、実は家賃が大きく影響してきます。

住宅ローンの月々返済額と同等程度の家賃の家に住んでいた場合、5年間でかかる家賃が500万円超にもなるため、「今すぐ購入した方が安かった」というケースも少なくありません。

また、住宅ローン控除を早く使い始められる、住宅ローンをより若い段階で組めるという視点でも、頭金ゼロでの早期購入にメリットは大きいでしょう。

もちろん、貯金や生活の安定度などによって選択肢は変わりますが、「早く買う＝損」とは一概に言えないのが現実です。

頭金の入れすぎはよくない？

「頭金は多ければ多いほどいい」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。

頭金に貯金の大半を使ってしまえば、手元に残る生活資金は少なくなります。

もし家電の故障・医療費・教育費など予期せぬ出費があった場合、慌ててカードローンに頼ることになれば、住宅ローンよりもずっと高い金利で借金を抱えてしまうことに。

住宅ローンの利息を減らせても、生活にゆとりがなければ本末転倒です。

目安としては、購入後も生活費の6か月〜1年分は残しておくと安心。無理なく返済できる範囲で柔軟に頭金を決めましょう。

繰り上げ返済してはいけない大きな理由はあるの？

住宅ローンの繰り上げ返済は利、タイミングや金額を誤ると逆効果になることもあります。

特に注意したいのが「住宅ローン控除の期間中」に大きな繰り上げ返済をしてしまうケース。

控除対象の借入残高が減れば、毎年受け取れる控除額が小さくなります。

13年間で最大400万円近く得られる控除が、繰り上げによって100万円以上目減りすることも。

繰り上げ返済をするなら「控除が終わって家計に余裕があるとき」に行うのがおすすめです。

まとめ｜住宅ローンのことならグッドリビングにご相談ください！

今回は、住宅ローンの頭金と繰り上げ返済について具体的な金額を交えつつ解説しました。

頭金を多く入れれば月々の返済は楽になりますが、繰り上げ返済でも利息の軽減効果は得られます。

ただし、住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済のタイミングに注意が必要です。

それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、無理のない範囲で頭金や繰り上げ返済の計画を立てましょう。

当グッドリビングでも、住宅ローンに関する無料相談を受け付けています。

住宅ローン審査通過の多数実績もあるため、具体的なプランを立てたい方、審査が通るか不安な方は特にご相談ください！

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