マイホームを建てたい環境を見つけたとき、その土地が調整区域に指定されていると、多くの方が「家は建てられないのか…」と感じるかもしれません。
しかし、「線引き前宅地」という言葉をご存じでしょうか？
調整区域の中でも特定の条件を満たした土地であれば、家を建てられる可能性があります。
本記事では、線引き前宅地の概要や特徴をわかりやすく解説するとともに、磐田市における具体的な状況や注意点についても詳しくご紹介します。
磐田市で家を建てたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
線引き前宅地とは、市街化調整区域に指定される前から宅地として利用されていた土地のことです。
都市では、秩序のない市街化を防ぐために都市計画法に基づいて、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれています。
市街化調整区域では基本的に住宅は建てられませんが、調整区域に定める以前から宅地であった場合には、住宅地として利用が可能です。
線引き前宅地かどうかを確認するには、土地登記簿の登記事項証明書や固定資産土地評価証明書などを使用して行います。
秩序のない開発を防ぐための都市計画区域の中では、さらに市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分されます。
それぞれの違いは次の通りです。
| 区分 | 市街化区域 | 市街化調整区域 | 非線引都市計画区域 |
|---|---|---|---|
| 目的 | 市街地として発展させる区域 | 市街化を抑制し自然環境を保全する区域 | 市街化の方向性が未定の区域 |
| 開発の可否 | 開発が比較的自由 | 原則として開発禁止（例外あり） | 比較的自由 |
| 主な利用 | 住宅地・商業地 | 農地・山林 | 住宅や農地など多用途 |
| 建築の制限 | 用途地域の制限あり | 原則として厳しい制限 | 制限が少なく自由度が高い |
市街化区域は計画的な都市開発を進めることを前提としており、建築や開発が比較的自由に行える特徴があります。
一方、市街化調整区域は都市の拡大を抑える目的で設定されており、原則として開発が制限されるため、農地や自然環境の保全のために主に使われています。
これに対して非線引都市計画区域は、特定の市街化方針が定まっていないため自由度が高く、用途の幅が広いことが特徴です。
線引き前宅地とは聞き慣れない言葉で、なかなか想像しにくいものです。
ここでは、線引き前宅地もマイホームを建てると考えたときの、メリットとデメリットを紹介します。
線引き前住宅のメリットには、次のようなものがあります。
線引き前住宅のデメリットには、次のようなものがあります。
磐田市では、昭和51年に市街化区域と市街化調整区域の線引きが行われたことで、土地の利用方法が明確に分けられています。
市街化調整区域では原則として新たに住宅を建てるのは難しいですが、昭和51年10月12日以前に宅地であった、線引き前住宅という確認ができれば特例として建築が認められる場合も多いです。
ただ、磐田市では、人気のある高台エリアの多くが市街化調整区域に含まれています。
そのため、住宅地として利用できる土地が非常に限られ、売物件も少ない状況です。
一方、隣接する袋井市や掛川市は非線引き都市計画区域であるため、土地利用の自由度が高く、どの場所でも基本的に住宅を建てられます。
磐田市の一部地域では選択肢が少ないですが、線引き前住宅として建築を検討する場合には、まず法務局で土地の登記事項証明書を取得し、地目が昭和51年以前から「宅地」とされているか確認しましょう。
線引き前宅地の土地が気に入って実際に購入することになれば、やはり注意しておきたいこともあります。
ここでは、線引き前宅地を購入する際に注意しておきたいポイントをお伝えします。
線引き前住宅の土地を購入する際、まずその土地が建築可能な条件を満たしているか確認することが最優先です。
市街化調整区域内では多くの場合、原則として建築が禁止されていますが、特定の条件をクリアしていれば例外的に建築が認められることも。
土地が集落内に位置し、一定の建物が密集している「連たん要件」が必要な場合や、最低敷地面積や建物の高さ制限が自治体によって設けられているため、事前に規制を確認しましょう。
購入を検討している土地が「農地」として課税されている場合、特別な許可が必要になることがあります。
具体的には、農地法に基づく許可（農地転用許可）が必要ですが、この許可が下りないケースも多いです。
そのため、課税地目が「宅地」や「雑種地」など建築が認められる種類に該当しているか確認することが不可欠と言えるでしょう。
購入する土地が将来的にどのような価値を持つかも重要なポイントです。
たとえば、近隣に新しい商業施設やインフラの整備計画がある場合、土地の価値が上がる可能性は大いにあります。
一方、大規模な工場や廃棄物処理施設が計画されている場合、生活環境が悪くなることも考えられます。
線引き前宅地に限ったことではありませんが、その土地が長期的に快適であるか、資産価値を保てるかをしっかり見極めましょう。
今回は、磐田市の線引き前宅地をメインに、市街化調整区域や市街化区域について解説しました。
もともと線引き前宅地の土地の物件は少ないですが、もし調整区域に建てることなったら、土地の条件をしっかり把握しておきましょう。
メリットとデメリットを理解して、将来的な見通しも良い土地を見極めてみてください。
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