家を購入する際、ほとんどの人が住宅ローンを利用しますが、多くの人が直面するのが「いくらまで借りられるか」という問題です。
特に、マイホーム購入に当たって2500万円という具体的な数字が出てきた場合、自分の年収で返済可能な額なのか、月々の支払いはどのくらいになるのかが気になってくる人は多いでしょう。
今回は、2500万円を35年ローンを組んだ場合の毎月の返済額や、年収ごとのムリなく返済できる適正な借入額のシミュレーションなど、具体的な金額の解説をします。
これから住宅購入を検討している方は、自身の年収と照らし合わせて参考にしてみてください。
目次
2,500万円の住宅ローンを組む際に必要とされる年収の目安は、返済期間や金利などの条件によっても違ってきますが、おおむね400万円～500万円程度が目安とされています。
おおむね年収400万円～500万円という数字は、一般的な「年収倍率」と「返済負担率」を基にした計算によるものです。
年収倍率から見る必要年収
住宅ローンの借入可能額を判断する基準のひとつに、借入金額が年収の何倍になるかを示す「年収倍率」があります。
適正とされる年収倍率は5～7倍程度とされており、2,500万円の借入れをするなら、年収約350万～500万円が理想的な範囲と計算できます。
返済負担率から見る必要年収
返済負担率とは、年収に占める年間の返済額の割合のことで、多くの金融機関では30～35％を上限、20～25％を理想値としています。
例えば、2500万円の借入れの返済期間を35年、金利1.5％で試算すると、月々の返済額は約7.6万円、年間返済額は約91.9万円です。
この場合、返済負担率が25％以内に収まるには、年収が約370万円以上必要となります。
ただし、住宅ローンの返済計画は単に年収だけでなく、生活費や預貯金の状況、今後の収入見込みなども考慮に入れる必要があります。
また、年収が400万円でも返済期間を短くした場合、返済額が高くなり生活に余裕がなくなる可能性も。
反対に、頭金を多めに用意できる場合や他の借入がない場合は、年収が350万円程度でもムリなく返済可能な場合もあるでしょう。
住宅ローン2,500万円借りる際の返済期間を35年または30年とした場合、月々の返済額は次のように計算できます。
以下の例では、金利を固定1.5％、返済方法を元利均等として試算しています。
| 返済期間 | 毎月の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 35年 | 約76,500円 | 約3,214万円 |
| 30年 | 約86,300円 | 約3,106万円 |
| 25年 | 約99,900円 | 約2,999万円 |
| 20年 | 約120,660円 | 約2,895万円 |
35年返済の場合
返済期間が35年である場合、毎月の返済額はおおよそ7万7,000円です。
総返済額は約3,214万円となり、借入額に対して約714万円の利息がかかる計算となります。
35年の返済期間の設定は、月々の負担が比較的軽くなりますが、他の短い返済期間と比較すると総返済額は増えることに注意が必要です。
30年返済の場合
返済期間を30年に短縮すると、毎月の返済額は約8万6,000円に増加しますが、総返済額は約3,106万円となり、35年返済よりも利息分が約108万円少なくなります。
月々の負担がやや大きくなりますが、総支払額をなるべく少なくしたい場合には適しているといえるでしょう。
ローン期間が長いほど、月々に対する負担は少なくなりますが、利息が長期間にわたる分、総返済額が増加します。
家計の状況や将来の収入見通しに合わせて、どちらの返済期間が適しているかを慎重に判断することが大切です。
住宅ローンをムリなく返済していくためには「返済負担率」を考えながら、月々の適正な返済額をシミュレーションしておくことが重要となります。
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことです。
割合が高いほど、月々の返済のよって家計が圧迫されるリスクが高まります。
金融機関の審査基準では、返済負担率の目安は30～35％以内ですが、生活に余裕を持たせるためには20～25％以下が理想とされています。
ここでは、2500万円の借入れをした場合の返済負担率と、月々の適切な返済額を年収ごとにシミュレーションしてみましょう。金利は、全て固定金利で1.5％とします。
世帯年収が300万円で2500万円の借入れをした場合、返済負担率は次の通りです。
| 返済期間 | 年間返済額 | 返済負担率 |
|---|---|---|
| 20年 | 約144万円 | 48％ |
| 25年 | 約120万円 | 40％ |
| 30年 | 約103万円 | 34％ |
| 35年 | 約91万円 | 30％ |
年収300万円で2,500万円のローンを組むと、返済期間が35年の場合でも返済負担率は30％となります。
審査基準をかろうじて満たす水準ですが、日常生活や将来の出費でかなり我慢する場面も出てくる可能性があるでしょう。
理想的な返済負担率（20～25％以下）を基準に考えると、年収300万円なら年間返済額は次のような範囲が適切です。
| 返済期間 | 借入額（返済負担率20％） | 借入額（返済負担率25％） |
|---|---|---|
| 20年 | 約1,000万円 | 約1,250万円 |
| 25年 | 約1,200万円 | 約1,500万円 |
| 30年 | 約1,400万円 | 約1,750万円 |
| 35年 | 約1,600万円 | 約2,000万円 |
年収300万円の場合、2,500万円の住宅ローンを返済するのはかなり厳しいといえます。
無理のない借入額は、理想的な返済負担率を基に計算すると、1,500万円前後が適切な範囲でしょう。
住宅購入を検討する際には、家計全体のバランスを意識した計画を立てが重要となります。
世帯年収が400万円で2500万円の借入れをした場合、返済負担率は次の通りです。
| 返済期間 | 年間返済額 | 返済負担率 |
|---|---|---|
| 20年 | 約144万円 | 36％ |
| 25年 | 約120万円 | 30％ |
| 30年 | 約103万円 | 25.8％ |
| 35年 | 約91万円 | 22.8％ |
返済期間を25年に設定すると、返済負担率が30％と審査基準の上限に達します。
30年以上であれば生活にある程度の余裕が生まれる可能性がありますが、20年では負担率が高く家計の圧迫につながる可能性が大きいです。
そのため、40代以降でローンを組むのは難しくなってくるでしょう。
また、理想的な返済負担率（20～25％以下）を基準に考えると、年収400万円なら年間返済額は次のような範囲が適切です。
| 返済期間 | 借入額（返済負担率20％） | 借入額（返済負担率25％） |
|---|---|---|
| 20年 | 約1,400万円 | 約1,750万円 |
| 25年 | 約1,600万円 | 約2,000万円 |
| 30年 | 約1,900万円 | 約2,400万円 |
| 35年 | 約2,200万円 | 約2,700万円 |
年収400万円の場合、2,500万円の住宅ローンを返済するには35年ローンで返済負担率を23％程度に抑えると、ムリなく現実的な返済額となります。
ただし、家計への影響を最小限に抑えるためには、2,000万円程度の借入額を目安に計画を立てるのがおすすめです。
理想的な返済負担率内で資金計画を進められれば、ローンがあっても生活により余裕を持たせることが可能な範囲になるでしょう。
世帯年収が500万円で2500万円の借入れをした場合、返済負担率は次の通りです。
| 返済期間 | 年間返済額 | 返済負担率 |
|---|---|---|
| 20年 | 約144万円 | 28.8％ |
| 25年 | 約120万円 | 24.0％ |
| 30年 | 約103万円 | 20.6％ |
| 35年 | 約91万円 | 18.2％ |
返済期間を20年に設定すると負担率が28.8％で、家計にやや圧迫感がありますが、25年以上の返済期間に設定すれば、理想的な返済負担率内に収まります。
そのため、65歳が定年なのを踏まえると、40歳までにローンを組めればムリのない範囲で返済ができるでしょう。
また、理想的な返済負担率（20～25％以下）を基準に考えると、年収500万円なら年間返済額は次のような範囲が適切です。
| 返済期間 | 借入額（返済負担率20％） | 借入額（返済負担率25％） |
|---|---|---|
| 20年 | 約1,800万円 | 約2,250万円 |
| 25年 | 約2,000万円 | 約2,500万円 |
| 30年 | 約2,400万円 | 約3,000万円 |
| 35年 | 約2,800万円 | 約3,500万円 |
年収500万円の場合、2,500万円のローンを組むには返済期間25年以上を選べれば、理想的な負担率で家計の圧迫もあまりありません。
ただし、無理なく返済を続けるためには、2,000万円から2,500万円程度の借入額を目安に計画を立てるのがおすすめです。
生活に余裕を持たせられれば、子どもの教育費や老後の資金に対する不安などを軽減する貯金や投資にお金を回せます。
世帯年収が600万円で2500万円の借入れをした場合、返済負担率は次の通りです。
| 返済期間 | 年間返済額 | 返済負担率 |
|---|---|---|
| 20年 | 約144万円 | 24.0％ |
| 25年 | 約120万円 | 20.0％ |
| 30年 | 約103万円 | 17.2％ |
| 35年 | 約91万円 | 15.2％ |
年収600万円なら、返済期間を20年と短めに設定しても返済負担率は24％となり、理想的な範囲に収まります。
25年以上の返済期間を取れれば、さらに余裕が生まれるでしょう。
また、理想的な返済負担率（20～25％以下）を基準に考えると、年収600万円なら年間返済額は次のような範囲が適切です。
| 返済期間 | 借入額（返済負担率20％） | 借入額（返済負担率25％） |
|---|---|---|
| 20年 | 約2,000万円 | 約2,500万円 |
| 25年 | 約2,400万円 | 約3,000万円 |
| 30年 | 約2,800万円 | 約3,500万円 |
| 35年 | 約3,200万円 | 約4,000万円 |
年収600万円の場合、2,500万円のローンは返済期間20年以上理想的な範囲に収まるので、長めに設定しなくてもムリなく返済が可能です。
返済期間を25年以上の長めに設定できるなら、借入額を3,000万円～4000万円程度まで引き上げを検討してもいい範囲でしょう。
2500万円の住宅ローンを借入れできる年収について解説してきましたが、一般的に住宅ローンはどれくらい金額が借りられているのでしょうか。
また、どれくらいの自己資金を準備しているのでしょうか。
ここでは、住宅の種類別にローンの借入額と自己資金、返済額の平均値をご紹介します。
住宅ローンの平均借入額と自己資金額は、住宅の種類別に分けると次の通りです。
| 住宅の種類 | 平均借入金額 | 平均自己資金額 |
|---|---|---|
| 注文住宅 | 4,126万円 | 1,685万円 |
| 分譲戸建住宅 | 2,985万円 | 1,305万円 |
| 分譲集合住宅 | 2,437万円 | 2,279万円 |
| 中古戸建住宅 | 1,573万円 | 1,410万円 |
| 中古集合住宅 | 1,456万円 | 1,338万円 |
注文住宅の平均借入額は4,000万円を超え、自己資金を用意している割合も意外と多くなっています。
一方で分譲戸建て住宅の平均借入金額は3,000万円を切り、自己資金を用意している割合も他の住宅より少なくなっています。
こうした背景には、注文住宅では自由度の高い設計が可能な分、予算を上回るケースがあることが挙げられるでしょう。
また、分譲戸建て住宅は価格が明確なため、初期費用を抑えつつ手軽に購入しやすいことが特徴といえます。
月々の住宅ローン返済額に大きく関係する返済期間と、年間の返済額の平均値は次の通りです。
| 住宅の種類 | 平均返済期間 |
|---|---|
| 注文住宅 | 32.7年 |
| 分譲戸建住宅 | 29.7年 |
| 分譲集合住宅 | 28.0年 |
| 中古戸建住宅 | 26.2年 |
| 中古集合住宅 | 29.0年 |
| 住宅の種類 | 平均年間返済額 | 平均返済負担率 |
|---|---|---|
| 注文住宅 | 155.2万円 | 19.4％ |
| 分譲戸建住宅 | 125.0万円 | 17.6％ |
| 分譲集合住宅 | 123.6万円 | 15.5％ |
| 中古戸建住宅 | 108.3万円 | 16.1％ |
| 中古集合住宅 | 110.6万円 | 15.7％ |
注文住宅のローン返済期間は30年を超え、それ以外は30年を下回っています。
注文住宅では、理想の住まいを追求するために借入額が大きくなり、その分返済期間を長く設定して月々の返済額を抑える傾向があります。
一方で、分譲住宅や中古住宅は購入価格が抑えられることもあり、ローンの返済期間を短めに設定している人も多いよう。
住まいの選び方によっても、ローンの組み方が変わってくるといえるでしょう。
住宅ローンの返済額は、毎月の家計を占める割合も大きくなるので、長期的に支払っていくためにはムリのない資金計画が必要です。
ここでは、住宅ローンの負担を少しでも減らすためのポイントをご紹介します。
住宅を購入する際に頭金を準備しておくと、住宅ローンの借入額を抑えられるため、月々の返済額や総返済額を大幅に軽減できます。
一般的に、頭金は住宅価格の1～2割を用意するのが目安とされています。
借入金額が少なくなれば利息の支払いも減るため、長期的に見ても返済総額が抑えられるメリットは大きいです。
ただし、持っている資金を住宅の頭金に回しすぎるのは禁物です。
他のライフイベントや出費を考えながら、ムリのない範囲で頭金を準備しましょう。
返済期間を長めに設定しておけば、同じ借入額でも1回あたりの返済額が減るため、月々の家計の負担を大幅に抑えることができます。
特に、子育てや教育費などで支出が多い時期には、余裕を持った返済計画のメリットを実感できる場面は多いでしょう。
ただし、返済期間が長い分、利息で返済総額が増えることは忘れないでください。
長期的にみて返済総額が増えるのを避けたいなら、固定金利を選んでおくのも方法の1つです。
住宅ローンを選ぶ際に金利の低い金融機関を見つけられれば、毎月の返済額や総返済額を大幅に抑えることが可能です。
例えば、2500万円を35年で借りた場合、金利が1.5％のときの総返済額は約3214万9366円、金利が1.0％のときの総返済額は約2963万9998円です。
差額は約250万9368円となり、金利が0.5％低いだけで返済負担を大きく軽減できます。
金利のわずかな違いが支払い額に大きな影響を与えるため、事前に複数の金融機関を比べるなど、自身に合った最高の条件の住宅ローンを見つけましょう。
収入や貯金に余裕が出てきたら、積極的に繰り上げ返済を行うのがおすすめです。
繰り上げ返済を行えれば、返済総額が減るため利息の負担を大幅に減らすことができます。
特に返済初期の繰り上げ返済は、総返済額をより抑える効果が期待できますが、住宅ローン控除を受けようと考えている方は注意が必要です。
借入額や金利が高い場合は、繰り上げ返済してもメリットはありますが、金利が低いローンを組んでいる場合は、住宅ローン控除を考えながらタイミングを見極めましょう。
住宅ローン控除を活用すれば、直接ではありませんが実質住宅ローンの負担を軽減できます。
住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高に応じて一定割合（現在は0.7％）が所得税や住民税から控除される仕組みです。
控除期間は物件によって異なり、新築住宅では最大13年にわたり適用されるため、長期間にわたる節税効果が期待できます。
初年度は確定申告が必要ですが、その後は給与所得者であれば年末調整で適用できるので、手続きも比較的簡単です。
今回は、2500万円の住宅ローンを組むのに必要な年収を紹介するとともに、ローンをムリなく組む方法を解説しました。
2500万円のローンを組むには、世帯年収400万円前後が必要となります。
頭金を準備したり、返済期間を長めに設定することで月々の負担も減るため、現実的な返済計画を立てることが大切です。
当グッドリビングの「ニコニコ住宅」でも、住宅ローンを含めた家づくりのご相談を受け付けています。
返済プランに不安がある方、資金計画が漠然としている方は、ぜひご来場してお話をお聞かせください！
