2024.09.30
長期優良住宅は耐震性や省エネ性など高性能な家であり、近年、住宅の新築を検討している方から注目されています。
また住宅ローンの金利優遇や補助金の対象にもなっているため、お得なイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
ところがSNSやブログを見ると、長期優良住宅を建ててから「やめておけばよかった」と後悔する方もいらっしゃるようです。
そこで今回は、「長期優良住宅」が後悔される理由や、家を建てる際の注意点について詳しく解説します。
長期優良住宅のメリットもあわせて紹介しますので、マイホームの新築をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
目次
長期優良住宅は、「国が定めた基準を満たし、長期間にわたり快適な住環境を維持できる住宅」のことを指します。
耐久性やメンテナンスのしやすさ、省エネルギー性能、耐震性能が求められ、基準をクリアした住宅は認定を受けられます。
長期優良住宅の認定基準は以下のとおりです。
| ①劣化対策 | 数世代にわたり住宅が使用できること |
| ②耐震性 | 大地震が起こっても損害を受けにくく、なおかつ修繕が容易であること |
| ③省エネ性 | 省エネルギ―基準に必要な断熱性能が確保されていること |
| ④維持管理・更新の容易性 | 耐用年数が短い設備配管等の、点検・清掃・補修・交換が容易に行えるように配慮されていること |
| ⑤居住環境 | 地域の景観と調和していること |
| ⑥住戸面積 | 家の広さが良好な居住水準を確保していること |
| ⑦維持保全計画 | 建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等の計画がされていること |
| ⑧災害配慮 | 自然災害による被害防止・軽減化に配慮しているもの |
国土交通省によると、長期優良住宅の認定戸数は年々増えており、令和4年度末では累計147万戸以上が認定を受けています。
制度が開始された平成21年からは、年間10万戸ペースで推移しており、新築の戸建ての約4戸に1戸は認定を取得しています。
ZEH（ゼッチ）住宅は「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称で、年間のエネルギー消費量を実質ゼロにすることを目指した住宅です。
高断熱仕様や省エネ設備を利用し、消費エネルギーを減らす一方で、太陽光発電などの再生可能エネルギーを活用してエネルギーを自給自足するのが特徴です。
ZEH（ゼッチ）住宅も、国や自治体からの補助金も利用可能であり、長期優良住宅と混同されがちですが、導入する設備や認定基準に違いがあります。
「長期優良住宅は、長期にわたって安心かつ快適に住みつづけられると認められた住宅」に対し、「ZEH（ゼッチ）住宅は太陽光パネルの発電を活用して光熱費をゼロまたは安くする住宅」であると覚えておきましょう。
長期優良住宅の認定を受けるには、着工前に以下の4つの手続きが必要です。ここでは、具体的にどのような流れになるかについて解説します。
施主や住宅メーカーなどの申請者が、登録住宅性能評価機関に、長期使用の構造等であるかの確認を登録します。
住宅性能評価機関とは、住宅の性能を公正かつ客観的に評価するために国に登録された第三者機関のことです。
申請時には、「確認申請書または設計住宅性能評価申請書」「添付図書（設計内容説明書、各種図面・計算書）」を提出します。
住宅性能評価機関は提出された書類をチェックし、長期優良住宅の認定基準を満たしているかについての技術的審査を行います。
基準を満たせば「確認書（または住宅性能評価書）」が交付されます。
所管行政庁とは、特定の業務や事務に対して、法令に基づき管理・監督や執行を行う権限を持つ行政機関です。
建築に関しては、建築基準法に基づいて建物の許可や監督を行う地方自治体や国の行政機関が該当します。
施主や住宅メーカーなどの申請者は、住宅性能評価機関から交付された「確認書」と「認定申請書」、「添付図書」を提出し、所管行政庁は適合審査を行います。
審査に合格すると、所管行政庁から「認定通知書」が交付されます。
これで長期優良住宅として認定され、工事が着工されます。
長期優住宅には安全・快適性以外にも様々な優遇制度が受けられます。
そこで、ここでは6つのメリットをあげて詳しく解説しますので、ぜひ今後の参考にしてください。
長期優良住宅は、高い耐震性や断熱性能など、厳しい基準をクリアしているので、災害に強く、寒暖差の影響が少ない快適な家が作れます。
さらに定期的なメンテナンスによって家の性能を維持するので、構造躯体の老朽化も防げます。
家の断熱性能を損なうと、ヒートショックなど健康被害をもたらす可能性もあります。
さまざまなリスクから家族の暮らしを守る上でも、品質の高い家は多くの利点があるといえるでしょう。
高品質高性能な家は、中古住宅市場でも高価格で買取されやすいというメリットもあります。
将来的に住み替えが必要になっても、スムーズな売却が期待できます。
長期優良住宅は、長期固定金利「フラット35」で住宅ローンを組む場合、金利が安くなるものメリット。
たとえば「フラット35S（金利Aプラン）」と「維持保全型」を併用した場合、当初5年間は0.75％が引き下げられます。
さらに若年夫婦世帯や18歳未満の子どもがいる世帯は、1.0％の引き上げ措置が適用される可能性も。
また長期優良住宅は、返済期間が最大50年まで借り入れできる「フラット50」も利用できます。
引き下げ率は、組み合わせるプランによって異なります。
また別途審査が必要ですので、事前に確認しておきましょう。
長期優良住宅は、所定の確認資料を提出すれば、地震保険料の割引も受けられます。
住宅の耐震等級や免震性能によって、以下のような割引率が適用されます。
| 建物の性能 | 保険料の割引率 |
| 耐震等級2 | 30％ |
| 耐震等級3 | 50％ |
| 免震建築物 | 50％ |
長期優良住宅の認定を受けると、税金の特例措置が受けられます。詳細は以下のとおりです。
対象期間がそれぞれに異なりますので、期限も同時に確認しておきましょう。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を購入または改築した際、借入金の一定割合が所得税や住民税から控除される制度です。
長期優良住宅は、最長13年間、年末時の住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除されます。
13年間での最大控除額は409.5万円（4500万円×0.7％×13年）。
ただし、期間が令和7年の12月31日までの入居が条件となりますので注意しましょう。
投資型減税とは、特定の投資や支出を行った際に、所得税が控除される制度です。
この場合の「投資」とは、建物の耐震性、省エネルギー性能、劣化対策など、「建物の基本的な性能を向上させるために必要な工事や設備導入にかかる費用」を指します。
所得税から控除されるのは、標準的な性能強化費用相当額（4万5,300円×床面積）の10％（上限65万円）です。
こちらも、先述した住宅ローン減税と同様に、令和7年の12月31日までの入居が条件です。
ただし、住宅ローン減税との併用はできませんので、注意しましょう。
不動産取得税とは不動産（土地や建物）を取得した際に一度だけ課せられる地方税です。
長期優良住宅の認定を受けると、一般住宅より課税標準からの控除額を100万円上乗せした、1,300万円が控除されます。
令和8年3月31日までの新築住宅が対象です。
登録免許税とは、不動産や法人の登記手続きを行う際にかかる税金で、土地や建物を購入時に、その所有権を法的に登録（登記）する上で必要です。
新築一般住宅の税率は保存登記0.15％、移転登記0.3％ですが、長期優良住宅なら保存登記0.1％、移転登記0.2％で税率が引き下げられます。
令和9年3月31日までに住宅を取得した方が対象です。
固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している人に対して、毎年課せられる地方税です。
固定資産税は「固定資産評価額」（市区町村が評価した土地や建物の価格）を基準に1.4％の税率をかけて計算します。
軽減措置として、住宅を取得してから3年間は税金が1/2に減税されますが、長期優良住宅の場合は、この減税期間が5年間に延長されます。
令和8年3月31日までの新築住宅が対象です。
長期優良住宅は、国や自治体のさまざまな補助金が受けられるのもメリット。
子育て世帯※・若者夫婦世帯※※を対象とした「子育てエコホーム支援事業」は、立地区域にもよりますが、最大100万円の補助金が支給されます。
ただし完了報告の提出期限や、期限に余裕があっても予算に達した時点で募集が終わってしまうので、早めの申請を行いましょう。
※子育て世帯：申請時点において、2005年4月2日以降に出生した子を有する世帯
※※若者夫婦世帯：申請時点において夫婦であり、いずれかが1983年4月2日以降に生まれた世帯
長期優良住宅は特例や補助金が受けられる一方で、厳正な審査や建物の性能が求められます。それゆえにデメリットもあります。
長期優良住宅の認定を受けるには、設計図書や各種計算書といった書類が必要です。
これらを用意するには時間や、代行申請の手数料といった費用も発生します。
書類の不備等で認定に時間を要した場合、着工に遅れが生じることも。
書類作成には数週間～1ヶ月程度、申請費用は数十万程度かかるものと考えておいたほうがよいでしょう。
ただし工務店によって期間や費用は異なりますので、事前に確認しましょう。
優れた住宅性能を確保するには、構造部材や住宅設備にグレードの高さが求められるため、結果的に建築コストが増加する傾向にあります。
長期優良住宅を選ぶ際には、建物の標準仕様が長期優良住宅の基準を満たしていなければ、追加工事で割高になる可能性があることも考慮しましょう。
長期優良住宅制度の認定を受けるには、建築後も定期的なメンテナンスが求められます。
そのため、申請時には維持保全計画を立て、建築後はその計画を適切に実施する必要があります。
具体的には工事完了から30年間で、10年未満の間隔で点検・修繕を行います。
また認定を受けた住宅の設計を変更する場合や、増築・リフォームする場合は、報告が必要（空調機器や太陽光パネルの据え付け工事は軽微な変更として報告義務はない）です。
所轄行政庁の調査に報告しないと、認定を取り消され、30万円以下の罰金になる恐れも。
しかし一般住宅でも定期的なリフォームは必要ですし、メンテナンスを怠れば建物は間違いなく老朽化します。
温暖化の影響や、いつ起こるかわからない大型地震の危険性を考えれば、建物の維持保全に努めることは今後必要でしょう。
これまでのメリット・デメリットをふまえ、長期優良住宅の家を建てる上で、気を付けておきたいポイントを2つにまとめましたので、順にご紹介します。
長期優良住宅は基準を満たすためには、着工前に計画の審査を受け、それに通らなくてはいけません。
いざ工事が始まってから設計プランを変更する場合は、計画変更の手続きが必要です。
こういった対応にも、実績を積んだ施工業者なら、不備なく対応が可能でしょう。
またデメリットとしてもあげましたが、長期優良住宅の維持保全計画は必須であり、住宅の維持保全期間は30年以上、点検時期の間隔は10年以内です。
基礎や土台、柱、梁などの構造躯体や、シロアリ被害の有無など、見えにくい部分はプロでないと点検が難しいでしょう。
住宅を建てた工務店やハウスメーカーであれば、アフターサービスの一環として無料で診てもらえるケースもあります。
長期優良住宅を検討するなら、アフターサービスの面でもしっかりとしたサポートが受けられるか事前に確認しておきましょう。
長期優良住宅は、優遇制度を組み合わせれば、住宅購入費を抑えられます。
借入額を抑えれば、ローンによる家計のひっ迫も避けられます。
ただし、中には併用できないものもあるので注意しましょう。
また、長期優良住宅は認定までにいくつかの審査があり、必要書類の作成や提出に時間を要します。
さらに税金の特例措置や補助金の多くは、期限が設定されています。
工期の遅れや、補助金が予算の上限に達することもありますので、できるだけ早いタイミングで建築会社やハウスメーカー、設計士などに相談しましょう
この記事では、「長期優良住宅」が後悔される理由や、家を建てる際の注意点について解説しました。
長期優良住宅は、メンテナンスのしやすさ、省エネルギー性能、耐震性能など厳しい審査をクリアした建物です。
そのために建築コストや着工までの手間がかかるため、費用や時間をかけずに家を建てたい人には不向きかもしれません。
しかし、節税や補助金、低金利で住宅ローンが組めるなど、メリットの面が多いのも特徴です。
また性能の良い家は日々の光熱費の削減にもつながりますし、地震や健康面での安全性も確保できます。
グッドリビングがご提供する家は、長期優良住宅に対応可能です。
グレードによっては仕様変更が必要となるケースもありますが、標準対応可能なモデルも数多くラインナップとしてあります。
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