COLUMN コラム
家を建てる際に「長期優良住宅」を選ぶかで悩む方は少なくありません。
高性能で長持ちする住宅として注目されていますが、実際には「思ったより費用がかかった」「設計の自由度が下がった」といった後悔の声も聞かれます。
一生に一度のマイホームだからこそ、設計や費用面の大きな失敗は避けたいものです。
この記事では、長期優良住宅の仕組みやメリットとデメリットを整理し、後悔しないために知っておくべきポイントを解説します。
長期優良住宅を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
長期優良住宅とは？
そもそも、長期優良住宅とはどのような住宅のことを指すのでしょうか？ここでは、長期優良住宅の定義や、認定基準について解説します。
長期優良住宅の定義
長期優良住宅とは、住宅を長期間にわたり良好な状態で使用できるように設計・建築された住まいのことです。
2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、耐震性、省エネルギー性、劣化対策、維持管理の容易さといった性能項目が定められています。
認定を受けることで、税制や融資の優遇措置を受けられるのも大きな特徴です。
長期優良住宅の認定基準
長期優良住宅の認定基準は、国が定める複数の性能要件を満たす必要があります。
主な基準は以下の通りです。
- 劣化対策：構造や設備が劣化しにくく、長寿命化を図っていること
- 耐震性：大地震でも倒壊せず、中地震でも損傷が少ない構造であること
- 維持管理・更新の容易性：給排水管などを点検・交換しやすい設計になっていること
- 省エネルギー性：断熱や設備の性能が省エネ基準を満たしていること
- 住戸面積：戸建住宅で75㎡以上（原則）、集合住宅で55㎡以上あること
- 居住環境への配慮：周辺環境や景観に調和する計画になっていること
- 維持保全計画：定期的な点検や修繕の計画を立てていること
基準を一つでも欠けると認定を受けられないため、長期優良住宅は設計段階から総合的に満たす必要があります。
また、維持保全計画の提出も必須のため、完成後も継続して適切なメンテナンスも必要です。
長期優良住宅は「建てて終わり」ではなく、住み続ける過程も含めた基準が設けられている点に大きな特徴があります。
ZEH住宅との違い
ZEH（ゼッチ）住宅とは、年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロにすることを目指した住宅を指します。
断熱性能を高め、省エネ設備を導入し、太陽光発電などでエネルギーも作るのが特徴です。
一方、長期優良住宅はエネルギー面に限らず、耐震性や劣化対策など幅広い観点から「長く住み続けられること」を目的としています。
つまり、ZEHが「エネルギー性能」に特化した制度であるのに対し、長期優良住宅は住宅の総合的な寿命や資産価値を重視しているのが違いと言えます。
2つは排他的な関係ではないので、条件を満たせば「長期優良住宅かつZEH住宅」とすることも可能です。
長期優良住宅でよくある後悔｜デメリット
長期優良住宅は多くの恩恵がありますが、建築や維持に関わる制約やコストがあり、不便さを感じるケースも少なくありません。ここでは、長期優良住宅でよくある後悔について解説します。
建築スケジュールが長い
長期優良住宅は認定を受けるために、設計段階から審査や書類準備が必要です。
そのため、一般的な住宅よりも建築期間が長くなる傾向があります。
役所での審査や書類作成に時間がかかるため、引っ越し時期を希望通りに設定できない場合もあります。
年度内に引っ越したい、子どもの入学に合わせたいといった希望のタイミングがあるなら、スケジュールに余裕を持った計画が重要です。
申請に費用がかかる
認定を受ける際には、設計図や性能を証明する資料の作成、審査手数料、専門家への依頼料などの費用が発生します。
建築費とは別に発生するため、当初の見積りよりも予算が膨らむケースがあるでしょう。
費用は建物規模などによっても変わりますが、数万円から十数万円程度です。
基準を満たすために設計が制限される
長期優良住宅を建てる際には、耐震性や断熱性、劣化対策などに関する基準を満たす必要があります。
そのため、自由度の高い間取りやデザインを希望していても、基準に合わせて修正が必要になる場合は多いです。
「自由設計なのに意外と制限がある」と感じる人も多いため、基準を理解したうえで、どの部分なら工夫できるのかを設計士とよく相談しておきましょう。
定期的にメンテナンスする必要がある
長期優良住宅では、定期的な点検や修繕を行わなければなりません。
メンテナンスに手間も費用もかかるため、知らずに建ててしまうと負担に感じる人もいるでしょう。
維持費や手間を把握した上で、計画的な管理が必要です。
増改築やリフォームするときに許可が必要になる
長期優良住宅は認定後にリフォームや増築を行うと、再度、基準を満たしているかの確認を受けなければなりません。
希望通りの改修が難しい場合もあり、自由に間取りを変更できないのが制約となります。
特に、将来のライフスタイルの変化に合わせてリフォームしたい人は注意が必要です。
長期優良住宅の魅力｜メリット
長期優良住宅は初期費用や申請の手間がかかる一方で、資産価値の維持や金利・税制の優遇など、長期的に大きなメリットがあります。ここでは、長期優良住宅の魅力について解説します。
住宅の価値が下がりにくい
長期優良住宅は国の基準に基づき、耐震性や省エネ性能などが高水準で確保されています。
そのため、築年数が経過しても市場での評価が下がりにくいのが特徴です。
一般的な住宅は築20〜30年で資産価値が大幅に低下することが多いですが、長期優良住宅は一定の価値を保ちやすいと言えます。
将来的に売却や相続を考える場合にも有利です。
住宅ローンの金利が優遇される
長期優良住宅だと、住宅ローンで金利優遇を受けられるケースは多いです。
たとえば「フラット35S」では、当初一定期間の金利が0.25%引き下げられるプランが利用できます。
金利がわずかに下がるだけでも返済総額では数十万円から百万円単位の差となるので、長期的な返済を考えるうえで、大きなメリットとなるでしょう。
税金の控除が受けられる
認定を受けた長期優良住宅は、住宅ローン控除の控除額や期間で優遇を受けられる場合があります。
また、登録免許税や不動産取得税、固定資産税の軽減措置が適用されるケースも。
税制優遇は制度改正によって内容が変わることもあるため、利用する際は最新情報を確認しましょう。
税負担の軽減は、建築費用が増えてもメリットを実感しやすい部分です。
補助金制度を活用できる
長期優良住宅は、省エネや耐震性の高さが評価されるため、国や自治体の補助金制度の対象になる場合も多いです。
代表的なものに「地域型住宅グリーン化事業」や「こどもエコすまい支援事業」があり、数十万円から百万円単位の補助を受けられます。
申請には工務店やハウスメーカーの協力が必要ですが、上手に活用することで建築費用の負担を抑えられるでしょう。
地震保険料がお得に利用できる
耐震性の高さが証明されているため、長期優良住宅は地震保険料の割引を受けられる場合も多いです。
割引率は耐震等級に応じて異なり、最大で50%程度の割引が適用されることも。
日本は地震リスクが高いので、長期的に保険に加入することを考えると大きな経済的メリットと言えるでしょう。
長期的に住み続けられる
長期優良住宅の最大の魅力は、安心して長く住み続けられるところです。
劣化対策や維持管理計画が整っているため、定期的な点検や修繕を行えば、世代を超えて住み継ぐことも可能です。
省エネ性能が高いため、日常の光熱費を抑えられるのも大きなメリット。
家族のライフスタイルが変化しても、住まいを長く快適に保てることが、長期優良住宅の根本的な価値と言えます。
長期優良住宅の申請手順
長期優良住宅の認定を受けるには、建物の性能や維持管理計画を示す書類を整え、自治体へ申請する必要があります。注文住宅と建売住宅では少し流れが異なるため、チェックしておきましょう。
注文住宅の手順
申請の流れ（注文住宅）
- 設計段階で長期優良住宅仕様を計画
- 設計図や維持管理計画の作成
- 登録住宅性能評価機関で事前審査
- 所管行政庁へ認定申請
- 認定後に着工・工事開始
注文住宅では、設計時点から長期優良住宅の基準を満たすような計画が必要です。
省エネ性能、劣化対策などを満たす設計図と維持管理計画を作成し、登録住宅性能評価機関による技術的審査を受けます。
その後、自治体に正式な認定申請を行い、認可が下りて初めて着工可能となります。
設計段階での調整が多いため、早い段階から施工会社と認定取得を見据えて進めるのがポイントです。
建売住宅の手順
申請の流れ（建売住宅）
- 建築会社が長期優良住宅として設計・申請
- 行政庁から認定を受けて販売開始
- 購入者は認定済み住宅を契約
- 引き渡し後に認定書類を受け取る
建売住宅の場合、基本的に申請手続きは建築会社が行います。
購入者は、認定を受けた住宅を契約するだけで済むため、手続きの負担はほとんどありません。
ただし、すべての建売住宅が長期優良住宅ではないため、購入前に認定の有無を確認しましょう。
長期優良住宅で後悔しないための5つのポイント
長期優良住宅のメリットを最大限活かすには、建築前から入居後まで意識すべき部分があります。ここでは、長期優良住宅で後悔しないための5つのポイントをご紹介します。
必ず認定を受ける
長期優良住宅の仕様に合わせて建てても、正式に認定を受けなければ優遇措置は利用できません。
住宅ローンの金利引き下げや税制控除、補助金制度の対象となるのは「認定済みの住宅」に限られます。
申請には書類作成や審査の時間がかかりますが、受けておくと将来的な資産価値や維持管理の信頼性も高まるでしょう。
将来の維持管理について考える
長期優良住宅では、10年ごとの点検を30年以上行うことを義務づけられています。併せて点検実施の記録も必要です。
点検には専門知識が必要なのでハウスメーカーなどが行うのが一般的ですが、怠れば認定を取り消される場合もあります。
適切にメンテナンス・点検が行えるように、無理のないプランを建てましょう。
確定申告で税金の控除を必ず申請する
長期優良住宅では、住宅ローン控除や固定資産税の軽減などの税制優遇が設けられています。
ただし、税制優遇は自動的には適用されず、確定申告を行って初めて利用できます。
1年のうちで一定期間しか申請できないため、必要書類や申請期限を事前に確認し、忘れずに申告しましょう。
実績のある施工業者に依頼する
長期優良住宅は一般的な住宅よりも設計・施工の基準が厳しく、専門知識と経験が欠かせません。
そのため、実績のある施工業者に依頼するのがおすすめです。
施工や申請の手順も熟知しているため、スムーズに認定を受けることもできるでしょう。
過去の施工事例や認定取得のサポート実績を確認し、対応力なども含めて信頼できる業者を選んでみてください。
メンテナンスやアフターサービスを確認する
入居後の維持管理は、建築会社のアフター体制によっても負担が大きく変わります。
定期点検の内容や保証期間、修繕サポートの有無を事前に確認しておくと安心です。
特に長期優良住宅は維持管理計画に沿った点検が必要なため、サポート体制が整っていないと後にトラブルになりかねません。
施工前の段階でアフターサービスの内容を把握し、長期的に安心できるパートナーを選びましょう。
長期優良住宅に関するよくある質問
最後に、長期優良住宅に関してよくある質問をご紹介します。
建売で長期優良住宅は少ない？
建売住宅の多くは、長期優良住宅の基準を満たしていません。
基準を満たすには耐震性や省エネ性、維持管理の容易さなど厳しい条件をクリアする必要があるため、その分建築コストや販売価格が上がるからです。
ただし近年では、長期優良住宅仕様の建売を提供するハウスメーカーも増えてきています。
注文住宅に比べて少ない傾向ではありますが、パンフレットなどで長期優良住宅の認定を受けているか確認してみてください。
長期優良住宅は何年もつ？
長期優良住宅は最低100年程度の使用を想定して設計されています。
もちろん実際の耐用年数は、構造材の品質・施工精度・メンテナンス状況などによって左右されるため一概にはいえませんが、少なくとも80年ほどは可能でしょう。
義務づけられた維持保全に沿って補修を行えば、木造でも鉄骨造でも長期にわたり快適に暮らせます。
長期優良住宅をメンテナンスしないとどうなる？
長期優良住宅は、点検・修繕を定期的に実施しない場合、将来的に売却する際に資産価値を下げてしまう恐れもあります。
また、自治体によっては、メンテナンスを怠ると認定の取り消し対象になるケースもあるため注意が必要です。
つまり、長期優良住宅を保つには、計画的な維持管理が不可欠と言えます。
後から長期優良住宅の申請はできる？
結論から言えば、完成後に認定を受けることは難しいです。
長期優良住宅は、設計段階から性能や維持管理計画を審査するため、建築中あるいは竣工前に申請して認定を取得します。
ただし、すでに建っている住宅でも、リフォームやリノベーションを行った上で性能を高めることは可能です。
リフォーム後に認定を受ける場合は「新築時の長期優良住宅認定」とは異なり、別枠の支援制度を活用する流れになります。
流れや設計にも制約があるため、建築計画の段階で申請を検討することが賢明です。
まとめ
今回は、長期優良住宅の後悔しやすい理由や、魅力、建てる際のポイントを解説しました。
長期優良住宅は、耐震性や省エネ性、維持管理のしやすさなど厳しい基準を満たした住宅で、長く快適に暮らせる住まいです。
建売では少ない傾向がありますが、近年は供給も増えており、注文住宅だけでなく選択肢が広がりつつあります。
ただし、寿命を延ばすには計画的なメンテナンスが欠かせないため、建築計画の段階で申請を検討しましょう。
これから家づくりを考える方は、将来の資産価値や暮らしやすさを見据えて、長期優良住宅を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
当グッドリビングでも、住宅に関する無料相談を受け付けています。
静岡の地元に根付き、2階建て・平屋ともに建築実績も多数ございますので、お近くにお住まいの方はぜひ1度モデルハウスまでお越しください。
下記ホームページよりご連絡をお待ちしております。
▼ホームページはこちら▼
監修者情報
グッドリビング広報部
累計15000棟以上の実績があるグッドリビングが、WEBサイト上の情報をまとめただけの簡易的な記事でなく、実際のお客様とのコミュニケーションの中である悩みや疑問をテーマにしています。真剣に新築注文住宅を検討している読者に役立つ、価値ある中身の濃い情報をお届けしています。