「住宅ローンは年収の10倍まで組んでも本当に大丈夫なの？」

マイホーム購入を考え始めたとき、多くの人がぶつかるのがこの疑問です。

できるだけ理想の家を手に入れたい気持ちはあるものの、背伸びをしすぎて将来の返済が苦しくならないか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、年収と借入額の適正なバランスや、年収の10倍を借りられるケースの条件、そして無理なく返済していくための資金計画の考え方まで分かりやすく解説します。

後悔のない住宅ローンを組むためにも、ぜひ最後までお読みください。

住宅ローンは年収の何倍まで借りられるのが一般的？

ここでは、住宅ローンは年収に対してどれだけ借りられるのかについて詳しく解説します。住宅購入を検討する際の参考情報として、ぜひご活用ください。

住宅ローンの目安は「年収の5〜7倍」が基本

住宅ローンの借入額は「年収の5〜7倍程度」が一般的な目安とされています。これは無理なく返済できる金額の範囲として、多くの金融機関で採用されている基準です。

住宅金融支援機構の「フラット35」の調査データによれば、住宅の種類によっても年収倍率は次のように異なっているようです。

住宅の種類	年収倍率（平均）
土地付注文住宅	7.6倍
注文住宅	7.0倍
マンション（新築）	7.2倍
建売住宅（新築分譲戸建）	6.6倍
中古マンション	5.6倍
中古戸建	5.3倍

出典：住宅金融支援機構 フラット35利用者調査（2023年度）

一般的に、新築住宅では年収倍率が高くなる傾向があり、中古住宅では比較的低めの倍率となっています。注文住宅や土地付注文住宅は物件価格が高額になりやすいため、年収倍率も7倍以上となるケースが多く見られます。

ただ、データを見るように実際に住宅ローンを組んだ利用者の調査結果からも「年収の5〜7倍」の借入が現実的であることがわかります。

もちろん、あくまで平均値なので年齢やライフプランによって最適な借入額は変わりますが、無理のない返済を実現するうえで5～7倍という目安を出発点として検討してみましょう。

借入可能額を決める要素とは

住宅ローンの借入可能額を左右する最大の基準が「返済負担率（返済比率）」です。

返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどの程度の割合を占めるかを示すもので、金融機関ごとに審査基準として上限が定められています。

たとえば、フラット35では、年収400万円未満の場合は返済負担率30％以内、400万円以上なら35％以内までが目安とされています。この返済負担率の計算は、毎月の返済額×12か月÷年収×100で算出できます。

各金融機関が定める返済負担率の割合を超えると、たとえ年収が高くても希望の額を借りられないことがほとんどです。

また、返済負担率の計算には住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローン、クレジットカードのリボ払いなど他の借入金も含まれます。

既存の借金があると審査に不利に働く場合も多いので、住宅ローンを検討する際は事前に他の借入を整理しておくことが必要です。

他にも、勤続年数（1年〜3年以上が目安）・雇用形態（正社員や公務員が有利）・団体信用生命保険への加入可否・物件の担保評価なども総合的に見られたうえで審査基準を満たしているか判断されます。

年収の10倍を超える借入はなぜ危険？

年収の10倍を超える住宅ローンを組むこと自体は、条件が揃えば不可能ではありません。

しかし、借入額が大きくなるほど毎月の返済額が重くのしかかり、生活の自由度が大きく下がる恐れがあります。

たとえば年収500万円の方が35年ローン・金利1.5％で5,000万円（年収の10倍）を借りた場合、月々の返済額は約13万円を超え、家計の大部分を占めることになります。手取り収入で計算すると、さらに負担率は高くなるでしょう。

また、ローンの返済期間中に、転職・病気・出産・子どもの教育費の増加などライフプランに変化が起きることも想定しておく必要があります。

他に金利タイプの選択によっても、将来のリスクは変わってきます。

借りはじめの金利が低い変動金利でも、将来的に金利上昇すれば返済負担が大きくなる可能性もあります。固定金利を選択すれば金利変動リスクは抑えられますが、当初の金利は変動金利より高めに設定されています。

住宅ローンは「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」に目を向けて、慎重に資金計画を立てることが大切です。毎月の返済額が家計に占める割合を考慮し、余裕を持った借入金額を設定しましょう。

年収の10倍を住宅ローンで借りるのは本当に可能？

年収の10倍もの住宅ローンを借りることは理論上可能ですが、誰でもできるわけではありません。ここでは、年収の10倍の住宅ローンを本当に借りられるのかについて詳しく解説します。

金融機関が審査で重視するポイント一覧

住宅ローンの審査は、借入希望額や年収だけでなく、さまざまな要素から総合的に判断されます。

金融機関が特に重視する審査のポイント一覧は次のようなものです。

このような要素をトータル的に評価し、ローンの借入可否を判断されます。

高額の借入を目指すなら、これらの審査ポイントを一つひとつ意識し、事前審査を受ける前にしっかり準備しておきましょう。必要な書類（源泉徴収票、確定申告書、本人確認書類など）も事前に用意しておくとスムーズです。

住宅ローンの審査に関しては下記のコラムも参考にしてください。

▶︎住宅ローンの仮審査をとりあえず受けることはできる？審査の基準や流れを解説

▶︎住宅ローン審査に落ちた理由はこれかも？原因と今すぐできる対策とは

借入額が年収の10倍を可能にする条件とは

まず大前提として年収が1,000万円以上など、相応に高くなければ年収10倍の借入は現実的ではありません。年収500万円で5,000万円、年収600万円で6,000万円といった借入を希望する場合、かなり厳しい審査となるでしょう。

さらに、他に借入がない、またはごく少額であることも必要な条件となります。自動車ローンやカードローンなどの借入金があると、返済負担率の計算上不利になります。

また、物件価格の3〜4割程度を頭金として用意できる場合や、共働きでペアローンや収入合算を活用できる場合には、年収の10倍超の借入も可能になるケースがあります。

ただし、返済額が大きくなる分、将来のライフプランを見据えて無理のない返済プランを立てる必要があります。諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険料・固定資産税など）や維持費なども含めた総合的な資金計画を立てることが重要です。

年収の10倍という高額な借入を検討する際は、ファイナンシャルプランナーなど専門家への相談も視野に入れましょう。

【年収別】借入可能額の目安をシミュレーション

住宅ローンでいくら借りられるかを考えるとき、ひとつの目安になるのが「年収×返済負担率」という計算方法です。

本シミュレーションでは、返済期間を35年・金利を1.5％（元利均等返済）と仮定して、年収別に返済負担率を25％・30％・35％の3パターンで試算してみました。

※なお、ここで使用している金利1.5％は2025年5月時点の相場をもとにした目安であり、将来的に金利が上昇する可能性があります。実際の借入の際は、各金融機関のシミュレーションツールで最新の金利情報を確認することをおすすめします。

年収	返済負担率25％	返済負担率30％	返済負担率35％
300万円	約2,300万円	約2,800万円	約3,300万円
400万円	約3,100万円	約3,700万円	約4,300万円
500万円	約3,800万円	約4,600万円	約5,400万円
600万円	約4,600万円	約5,500万円	約6,400万円
700万円	約5,300万円	約6,400万円	約7,500万円
800万円	約6,100万円	約7,300万円	約8,600万円

上記の表はあくまでシミュレーションによる目安なので、実際に借りられる金額とは多少のズレがあります。金融機関によって審査基準は異なるため、参考情報としてご活用ください。

返済負担率を上げれば借入可能額は大きくなりますが、その分毎月の返済額も重くなります。返済負担率25％程度に抑えると、家計に余裕が生まれやすく、無理のない返済計画を立てやすくなります。

住宅ローンは何十年と続くものです。年収だけでなく、将来のライフイベント（結婚、出産、子どもの教育費、親の介護など）や老後の生活費など家計の全体像を踏まえながら、しっかりと検討していきましょう。

また、借入額を検討する際は、物件価格だけでなく諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険料・固定資産税・都市計画税など）も考慮に入れた資金計画を立てることが重要です。諸費用は物件価格の5～10％程度かかるケースが一般的です。

年収別の借入額に関しては以下のコラムも参考にしてください。

▶︎年収300万円・頭金なしなら住宅ローンはどうなる？返済額シミュレーションと審査通過のポイントとは

▶︎年収350万円で住宅ローンはいくら借りられる？無理なく返せる目安をシミュレーション

▶︎年収400万円で住宅ローン3,500万円は組める？返済負担やリスクを徹底解説

▶︎世帯年収500万円で家は買える？住宅ローンの目安と無理のない返済プランとは

【借入額別】月々の返済額をシミュレーション

住宅ローンを検討するうえで、毎月の返済額がいくらになるかは誰もが気になるポイントでしょう。月々の返済額によって、家計への影響や生活の余裕度が大きく変わります。

以下では、返済期間を25年・30年・35年、金利1.5％に設定した場合の毎月の返済額を、借入額ごとにシミュレーションしてみました。

借入額	25年ローン	30年ローン	35年ローン
2,000万円	約80,000円	約69,000円	約61,000円
2,500万円	約100,000円	約86,000円	約76,000円
3,000万円	約120,000円	約103,000円	約92,000円
3,500万円	約140,000円	約120,000円	約107,000円
4,000万円	約160,000円	約137,000円	約123,000円
4,500万円	約180,000円	約154,000円	約138,000円

ローンの返済期間を長くすれば月々の負担は軽くなりますが、その分利息による支払いが増えるため、総返済額は大きくなります。

同じ3,000万円を借りる場合でも、25年ローンと35年ローンでは毎月約3万円の差が生じます。年間にすると約36万円、総額では約260万円以上の差となります。

また、返済方法として元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶかによっても、毎月の返済額や総支払利息は変わってきます。元利均等返済は毎月の返済額が一定で家計管理がしやすい一方、元金均等返済は当初の返済額は大きいものの、総支払利息を抑えられるメリットがあります。

さらに、ボーナス払いの有無や借入金利のタイプ（固定金利・変動金利）でも返済額は大きく変わってくるでしょう。変動金利は当初の金利が低めですが、金利上昇のリスクがあります。固定金利は金利が高めですが、返済額が変わらない安心感があります。

あくまでこの表は一つの目安として、実際の住宅ローンを組む際には金融機関のシミュレーターやファイナンシャルプランナーなど専門家に相談して詳しい試算をしておくことをおすすめします。各種条件を変えながら何パターンも計算してみることで、自分に合った返済計画が見えてきます。

自分に合った月々の返済額に関しては以下のコラムも参考にしてください。

▶︎住宅ローンの支払いは月々いくらがベスト？返済額の目安を年収別にシミュレーション

自分に合った「適正な借入額」とは？

住宅ローンは、借りられる額ではなく、自分のライフプランや家計に無理のない範囲で決めることが重要です。ここでは適正な借入額を見極めるための3つのポイントをご紹介します。

将来のライフプランから逆算する

住宅ローンの借入額を決めるとき、目先の年収や借入可能額だけで判断するのは危険です。

今は夫婦共働きでも、将来的にどちらかが育児や介護で離職する可能性はないか検討する必要があります。世帯年収が減少した際の返済計画も考えておきましょう。

お子さんの進学時期や教育費（私立か公立か、大学進学の有無など）、老後の生活費、定年退職後の収入減少など、今は見えにくい支出も確実にやってきます。特に教育費は子ども一人あたり数百万円から1,000万円以上かかるケースもあり、家計への影響は大きいです。

ローン返済額を決めるうえで大切になるのが、将来のライフプランを立てたうえで逆算して考えることです。

ライフプランの書き出しやファイナンシャルプランナーへの相談も1つの方法でしょう。特に教育費や老後資金（年金だけでは不足する生活費）、住宅の維持費（修繕積立金・管理費・固定資産税・都市計画税など）も含めた長期的な資金計画を立てることで、より現実的な返済プランが見えてきます。

また、資産運用やiDeCo（個人型確定拠出年金）なども視野に入れながら、総合的なお金の計画を立てることが大切です。

現在の住宅費と照らし合わせる

適正な借入額を見極めるうえで、今払っている住宅費（家賃など）と比較するのも現実的な目安になります。

たとえば、今の家賃が月8万円で家計が安定しているなら、それを一つの基準にして、同程度もしくはやや抑えめの返済額になるよう借入額を設定すると考えやすいです。

ただし、注意したいのは住み替えによって他の支出が増える可能性があることです。

通勤費・光熱費・固定資産税・都市計画税・修繕費・火災保険料などが変動することもあるため、家計全体を見渡す視点も忘れないようにしましょう。賃貸では不要だった支出が持ち家では発生することも考慮に入れる必要があります。

マンションの場合は毎月の管理費や修繕積立金、駐車場代などもかかります。戸建の場合は将来的な修繕費用を自分で積み立てておく必要があります。これらの維持費は年間で数十万円になることもあるため、月々の返済額に加えて計画しておきましょう。

「借りられる額」より「無理なく返せる額」で考える

金融機関から「これだけ借りられます」と言われると、ついその上限でローンを組みたくなるものです。

しかし、借りられる額と無理なく返せる額はイコールではありません。審査に通る金額と、実際に返済し続けられる金額は別物だと考えましょう。

むしろ、限界まで借りてしまうと、ちょっとした収入の変化や出費の増加が家計を圧迫する原因になります。

住宅ローンの返済は20年、30年と長期間続くもの。その期間中には転職、病気、子どもの進学、親の介護など予期せぬ出費が発生する可能性も十分にあります。

無理のない金額に抑えておけば、急な出費があっても柔軟に対応できますし、繰り上げ返済や資産運用にも余裕が生まれやすいです。

ローンを組む際は「無理なく返せる額」を基準に考え、手取り収入の25％以内（額面年収の20％程度）に収めることを目標にするとよいでしょう。手取り収入ベースで計算することで、より現実的な返済計画を立てることができます。

また、ボーナス払いに頼りすぎないことも大切です。ボーナスは業績によって変動する可能性があるため、毎月の給与で返済できる範囲に設定することをおすすめします。

借入可能額以上の住宅を購入する方法とは

予算を少しオーバーしてでも理想の住まいを手に入れたい…そんな方もやはり多いでしょう。ここでは、住宅購入の資金を増やすための3つの選択肢を紹介します。

頭金を多く用意する

借入可能額に上限がある中で、希望の住宅価格をカバーするために最もシンプルで堅実な方法が「頭金を増やす」ことです。

たとえば、4,000万円の住宅を購入したいのに借入可能額が3,500万円であれば、残りの500万円を自己資金で補う形になります。

頭金を多く入れれば実際の借入金額も少なくなるため、毎月の返済額や総支払利息も抑えられます。借入額が減れば返済負担率も下がるため、審査にも通りやすくなるメリットがあります。

また、頭金を物件価格の2割以上用意できると審査で有利になるケースもあります。金融機関によっては、頭金の割合に応じて金利優遇を受けられる場合もあるでしょう。一部の金融機関では、頭金1割未満の場合に金利が上乗せされることもあります。

ただし、手元にある貯蓄をすべて頭金に充ててしまうのはリスクがあります。ある程度の生活予備資金（3〜6か月分の生活費、万が一の病気やケガに備えた医療費など）や、引越し費用、家具家電の購入費用など、将来の支出に備えた貯蓄は確保しておきましょう。

また、諸費用（登記費用、仲介手数料、火災保険料、固定資産税の清算金など）も別途必要になるため、これらの費用も頭金とは別に用意しておく必要があります。諸費用は物件価格の5～10％程度が目安です。

頭金についての詳しいコラムも参考にしてください。

▶︎頭金なしで住宅ローンを組んだら後悔する？メリット・デメリットとリスクを解説

▶︎住宅ローンは頭金と繰り上げ返済はどっちがお得？損しないプランの立て方を解説

収入合算やペアローンを検討する

共働き家庭なら収入合算やペアローンも、借入額を増やすための選択肢として検討してみましょう。

収入合算とは、主たる債務者のローンに対して配偶者の収入を補完的に加える仕組みです。世帯年収をベースに審査されるため、借入限度額を引き上げるのに効果的です。収入合算には「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

また、ペアローンは夫婦それぞれが個別にローンを組むパターンです。それぞれに住宅ローン控除（住宅ローン減税）が適用されるメリットがあります。控除額も2人分受けられるため、税制上有利になるケースが多いです。

ただし、収入合算やペアローンを利用する場合は、将来のリスクについても十分に考えておく必要があるでしょう。

どちらかが病気や出産、育児などで収入を減らすことになれば、返済計画が思うように進まなくなる可能性も。特に出産や育児で一時的に収入が減少する期間は、家計への影響を事前にシミュレーションしておきましょう。

特にペアローンは、それぞれがローン契約者となるため、一方が返済できなくなった場合でも、もう一方の支払い義務が残る点に注意が必要です。連帯保証人や団体信用生命保険の内容も含めて、しっかり確認しましょう。

また、将来的に離婚などの事情が生じた場合の取り扱いについても、事前に理解しておくことが大切です。

ペアローンについてはこちらのコラムも参考になります。

▶︎住宅ローン控除はペアローンがお得？シミュレーションで最適な組み方とメリット・デメリットを解説

返済期間を長めに設定する

借入可能額を引き上げるためには、返済期間を延ばすという方法もあります。

期間が長くなるほど毎月の返済額が抑えられるため、借入額を増やせる可能性は高くなるでしょう。最長35年まで設定できる金融機関が一般的です。

実際に、金利1.5％で3,000万円を借りた場合の返済シミュレーションは次の通りです。

返済期間	月々の返済額（概算）	総返済額（元金＋利息）	支払利息の総額
25年	約120,000円	約36,000,000円	約6,000,000円
30年	約103,000円	約37,080,000円	約7,080,000円
35年	約92,000円	約38,640,000円	約8,640,000円

このように、返済期間を長くすると毎月の負担は軽減されますが、その分支払う利息は大幅に増加します。

25年では利息が約600万円で済むところ、35年では約860万円と、その差は260万円以上になります。長期間になるほど金利の影響が大きくなるため、総支払額の差は無視できません。

返済期間を長くとれば審査にも通りやすくなる反面、支払う利息は大きく膨らむため、将来的な繰り上げ返済なども含めた柔軟な返済プランを検討しましょう。余裕ができたタイミングで繰上返済を行うことで、利息負担を減らすことも可能です。

また、完済時の年齢も考慮する必要があります。定年退職後も返済が続く場合は、退職金や年金収入で無理なく返済できるか、慎重に判断することが大切です。一般的に、完済時の年齢は75歳～80歳未満に設定することが推奨されています。

返済期間の設定は、現在の年齢、定年退職の時期、老後の生活設計なども含めて総合的に判断しましょう。

まとめ｜住宅ローンのことならグッドリビングにご相談ください！

本記事では、住宅ローンは年収の何倍借りられるのかについて解説しました。

住宅ローンの借入可能額は、年収や返済負担率などからある程度の目安を立てることができます。一般的には年収の5～7倍が無理なく返済できる目安とされています。

ただし、数字上の上限がそのまま自分にとって適正とは限りません。

将来のライフプランや家計全体を踏まえて、無理なく返済できる額を見極めることが大切です。金利タイプの選択（変動金利か固定金利か）、返済方法の決定（元利均等返済か元金均等返済か）、諸費用の準備など、総合的な資金計画を立てることで、後悔のない住宅購入が実現できます。

また、頭金の用意、収入合算やペアローンの活用、返済期間の設定など、さまざまな方法を検討しながら、自分に合った借入プランを見つけることが重要です。

住宅ローン審査では、年収以外にも勤続年数、雇用形態、他の借入状況、健康状態など多くのポイントがチェックされます。事前にこれらの条件を確認し、必要な書類を準備しておくことで、スムーズな審査が期待できます。

当グッドリビングでも、住宅ローンの無料相談を受け付けています。

住宅ローン審査通過の多数実績もありますので、住宅ローンが通るか不安な方、資金計画に明確なプランが立っていない方、いくら借りられるか知りたい方は、ぜひご相談ください！

一人ひとりの状況に合わせて、最適な借入額や返済プラン、利用すべき金融機関などを詳しく紹介いたします。

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