年収400万円で住宅ローン3,500万円を組むことは可能なのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

また、マイホームへの夢は膨らむ一方で「返済していけるのか心配」「審査に通るのか分からない」といった不安を抱える方は多いです。

この記事では、年収400万円で3,500万円の借入が現実的かどうかを、返済比率や金融機関の審査基準、毎月の返済額などを踏まえて解説します。

住宅ローンで後悔しないために、ぜひ参考にしてみてください。

年収400万円で住宅ローン3,500万円は借入できるのか？

住宅ローンの借入可能額は年収や返済負担率、借入条件などによって大きく変わります。3,500万円の借入は、年収400万円では非常にハードルが高く、現実的ではない可能性があります。理由を順を追って見ていきましょう。

住宅ローンの借入上限はどのように決まる？

住宅ローンの借入可能額は、主に「返済負担率」と「年収倍率（年収に対する借入金額の割合）」で判断されます。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合を指し、金融機関によって基準は異なるものの、一般的には25〜35％程度が目安とされています。

たとえば、年収400万円の場合、返済負担率30％で年間返済額は120万円、つまり月々10万円程度の返済が上限になります。

また、一般的な借入可能額が年収の5〜7倍とする年収倍率の観点から見ても、最大で2,800万〜3,000万円程度が上限となるケースが多いです。

年収400万円なら借入金額が以上の基準を超えると、審査に通らない可能性が高くなるでしょう。

3,500万円の借入は「かなり厳しい」理由とは

年収400万円あれば、ある程度の住宅ローンは組めそうに思えますが、3,500万円の借入となると話は別です。

まずは手取り額を見てみましょう。

年収からは、所得税・住民税・健康保険・厚生年金などの社会保険料が差し引かれます。

項目	年間控除額（概算）	月額換算（概算）
所得税	約65,000円	約5,400円
住民税	約200,000円	約16,700円
健康保険（協会けんぽ）	約260,000円	約21,700円
厚生年金	約370,000円	約30,800円
合計控除額	約895,000円	約74,600円

このように、手取り額は年間で約310万円、月に換算すると約25万8,000円程度に落ち着きます。

仮に3,500万円の住宅ローン（固定金利1.5%、35年返済）を組むとしたら、月々の返済は約11万円台に。

手取りの4割以上が住宅ローンに消えてしまう計算です。

また、借入額が年収の約8.75倍とされる水準も、金融機関の審査基準を大きく上回ります。

特に他にローンを抱えている場合や、家族を養っている場合は、審査を通過するのも一段と難しくなるでしょう。

こうした理由から、年収400万円で3,500万円の借入を目指すのは、家計にも将来設計にも大きなリスクが伴うと言えます。

年収400万円で借入可能とされる目安金額

年収400万円の方が無理なく借りられる住宅ローン額は、おおむね3,000万円前後と考えられます。ただし、年収がわずかに変動するだけでも借入可能額は増減するため、年収400万円に対する住宅ローンの適正額について解説します。

返済負担率・年収倍率から見ると適正額は3,000万円

住宅ローンを考えるうえで目安としてよく使われるのが、「返済負担率」と「年収倍率」という2つの指標です。

まず、返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合で、多くの金融機関では25〜35％を上限の目安としています。

仮に返済負担率を30％とすると、年収400万円の方が年間で返済に回せる額は約120万円。

月にすると約10万円の支払いが限度です。

一方で、少し慎重に見て25％で考えると、年間返済額は100万円、月に直すと約8.3万円が目安になります。

この条件をもとに、金利1.5％・35年ローンでシミュレーションすると、以下のような借入可能額になります。

指標	想定条件	借入可能額の目安
返済負担率25％	年収400万円（月々約8.3万円返済）	約2,500万円
返済負担率30％	年収400万円（月々約10万円返済）	約3,000万円
年収倍率5倍	年収400万円 × 5倍	2,000万円
年収倍率7倍	年収400万円 × 7倍	2,800万円

また、一般的に5〜7倍程度が現実的とされる年収倍率（年収に対して何倍まで借りられるか）でも3,000万円前後が無理のない範囲であることがわかります。

もちろん、子どもの教育費や将来の生活費なども考えると、少しゆとりを持った2,500万円前後の借入にとどめておくのも一つの選択肢です。

長期的に無理のない範囲での計画が大切と言えるでしょう。

年収1万円の差で借入可能額が変わる？

多くの金融機関が返済負担率に年収の「境目」を設けているため、年収がたった1万円違うだけで、住宅ローンの借入可能額に大きな差が生まれることがあります。

年収400万円を基準に「400万円以上なら返済負担率25％」「400万円未満なら20％まで」といった制限がかけられているケースも一般的です。

こうした条件のもと、年収400万円と399万円で実際にどれほどの差が出るのか、以下の条件で比較してみましょう。

• 金利：1.5％（固定金利）
• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等

年収	返済負担率	年間返済限度額	借入可能額（目安）
400万円	25％	約100万円	約2,860万円
399万円	20％	約79.8万円	約2,280万円

このように、わずか1万円の年収差で約580万円もの借入可能額の差が生じます。

仮に2,800万円の借入を希望していた場合、400万円の年収があれば問題ない水準ですが、399万円では不足額が380万円近くに達します。

不足分を補うには、多額の頭金を用意するか、借入額を見直す必要があるでしょう。

借入額を最大限にしたい方は、審査前に年収の見直しや副収入の申告などを整理しておくと安心です。

年収400万円で無理なく返せる額は？月々の返済額をシミュレーション

年収400万円の方が無理なく返済できる住宅ローン額はどれくらいか、借入額別に月々の返済額を比較することで見えてきます。ここでは、年収400万円で住宅ローンを組んだ場合の月々の返済額をシミュレーションしながら無理なく返せる額を算定してみましょう。

住宅ローンの条件は、以下のとおりとします。

• 金利：1.5％（固定金利）
• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等

3,500万円の住宅ローンを組んだ場合

借入額	月々の返済額	年間返済額	返済負担率
3,500万円	約107,000円	約1,284,000円	約32.1%

年収400万円で3,500万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は約10.7万円。

返済負担率は32.1％と、金融機関が一般的に設定する25％の基準を大きく上回ります。

多くの金融機関では返済負担率が上限を超えると審査に通らない可能性が高いため、現実的な借入額とは言いにくい金額です。

将来の収入アップや頭金の増加がない限り、慎重な検討が必要な金額と言えるでしょう。

3,000万円の住宅ローンを組んだ場合

借入額	月々の返済額	年間返済額	返済負担率
3,000万円	約92,000円	約1,104,000円	約27.6%

3,000万円を借入した場合、毎月の返済額は約9.2万円。

返済負担率は27.6％で、上限の25％をやや上回るものの、家計の状況次第では無理のない水準です。

現在の家賃が9万円前後であれば、支払い感覚を維持したまま持ち家に移行できるラインと言えるでしょう。

注意したいのは、固定資産税や住宅修繕費など、持ち家特有の支出が増えること。

家を持つことで必要となる固定費を含めて、家計を1度試算してみるのも良いでしょう。

2,500万円の住宅ローンを組んだ場合

借入額	月々の返済額	年間返済額	返済負担率
2,500万円	約76,000円	約912,000円	約22.8%

2,500万円の借入だと、月々の返済額は約7.6万円、返済負担率は22.8％と余裕のある水準です。

急な支出や収入減があっても柔軟に対応できる可能性が高く、家計にも安心感があります。

また、将来的に子どもの教育費や老後資金の積立などが必要になることを考えても、家計のバランスが取りやすく、無理なく住宅ローンを続けられる適正な金額といえるでしょう。

年収400万円で3,500万円を借りる際の注意点

年収400万円の方が3,500万円の住宅ローンを組むのは、審査通過のハードルが高いだけでなく、実際に返し続けるとなるとさまざまな課題が出てきます。ここでは、返済の現実や将来の支出とのバランスについて考えてみましょう。

毎月の返済が家計を圧迫する可能性がある

3,500万円のローンを、金利1.5％・35年返済で組んだ場合、月々の支払いはおよそ10万7,000円。

年収400万円で毎月10万円以上固定で出費するのはかなりの負担が大きく、返済負担率も30％近くになります。

毎月の支出に占める割合が大きくなると、生活費やちょっとした買い物にも気をつかうようになり、余裕がどんどん失われていきます。

「家は買えたけど、毎日が苦しい」と感じるようになっては本末転倒。

ローンは長い付き合いになるものなので現在の家計だけでなく、将来の生活変化も見据えて無理のない金額を検討しましょう。

教育費・老後資金などとの両立を考える

住宅ローンを組んだ後も、子どもの進学や老後への備えなど、家計には大きなイベントが待っています。

たとえば今は保育園や小学校であっても、高校・大学と進むにつれて教育費は急激に増加します。

そのうえ、老後資金の積立や医療費、親の介護など、将来的な出費は想像以上にかさんでくるでしょう。

「なんとか払えてるから大丈夫」と安心せずに、今後のライフステージを見越して返済計画を立てておくことが大切です。

住宅購入後に固定でかかる費用がある

家を買っても、そこで支払いが終わるわけではありません。

毎年かかる「固定資産税」や「都市計画税」は、地域や建物の評価によって違いますが、数万円から十数万円ほど必要になることが多いです。

こうした毎年必ず発生する固定費は、ローンとは別に家計にのしかかってきます。

住宅購入を検討する際は、ローン返済額ばかりに目を向けず、維持費も含めたトータルの支出をシミュレーションしておきましょう。

住宅のリフォームやメンテナンス費用がかかる

家は年月が経てば当然、あちこちに手を入れる必要が出てきます。

外壁の塗装や屋根の修繕、水回りの設備交換など、住まいを長く快適に保つためには定期的なメンテナンスが欠かせません。

目安としては、10〜20年ごとに大きな修繕費用が。浴室やキッチンのリフォームなら数十万円〜数百万円かかることもあるでしょう。

毎月1万円や2万円でもあらかじめ積み立てておくなど、家を買った後の「その先」も、しっかり見据えておきたいですね。

どうしても3,500万円の住宅ローンを組みたい場合の対策とは？

年収400万円で3,500万円のローンはリスクも大きいですが、工夫次第では実現可能です。ここでは、年収400万円で住宅ローン3,500万円の審査を通過するコツや、無理のない返済を目指すための具体的な対策を紹介します。

ペアローンを検討する

もし配偶者にも安定した収入がある場合は、「ペアローン」を視野に入れてみるのも一つの手です。

ペアローンとは、夫婦それぞれが別々にローンを契約し、合算した金額で住宅を購入するという方法です。

たとえば、年収400万円の人が単独では借りられない3,500万円でも、配偶者の年収が300万円あれば、世帯合計700万円として計算され、希望額に手が届く可能性があります。

ただし、ペアローンは2人分の審査や諸費用がかかるうえ、万が一どちらかが働けなくなった場合のリスクもあるため、ライフプランやリスク対策をしっかり考えたうえで利用を検討しましょう。

頭金を用意する

500万円の頭金が用意できれば、実際に借りるのは3,000万円で済みます。

頭金で実際の借入額が減れば月々の返済額はかなり抑えられ、審査にも通りやすくなる可能性もあります。

また、借入額が少なければ利息負担も減るため、総返済額を大きくカットできるのもポイント。

すぐにまとまった金額を用意するのは簡単ではありませんが、計画的に貯金をしたり、親族からの援助や贈与で実現できることも。

「今すぐ買う」から少し視点を変えて、「しっかり準備して買う」という考え方も検討してみましょう。

返済期間を長く設ける

同じ借入額でも35年返済より40年返済のほうが、毎月の返済額は抑えられます。

支払いをゆるやかに分けていくイメージですね。

以下の表で、3,500万円を金利1.5%で借りた場合の、35年ローンと40年ローンの返済額を比較してみました。

返済期間	月々の返済額（元利均等）	総返済額	支払う利息の総額
35年	約10.7万円	約4,493万円	約993万円
40年	約10.1万円	約4,859万円	約1,359万円

月々の返済は約6,000円下がりますが、総返済額は約370万円多くなってしまいます。

月々の負担は減っても、「長く借りるぶん、支払う利息も増える」という点には注意が必要です。

また、返済期間を40年に設定すると、完済年齢が定年後に食い込む可能性もあります。

毎月の生活を少しでも楽にしたい場合には有効ですが、「そのぶん長く支払う」という点をよく理解した上で選びましょう。

まとめ

今回は、年収400万円で住宅ローン3,500万円は組めるのかについて解説しました。

年収400万円で3,500万円の住宅ローンを組むことは、現実的にはかなり厳しいのが正直なところです。

月々の返済額が家計を圧迫しやすく、万が一の出費や将来の貯蓄にまで手が回らなくなる可能性があります。

無理のないラインとしては、3,000万円前後の借入に抑えるのが安心です。

どうしても3,500万円を借りたいなら、頭金をしっかり用意したり、ペアローンを活用するなどの工夫が必要になります。

人生で1度きりの大きな買い物だからこそ、今後の暮らし全体をイメージしながら、じっくり検討してみてくださいね。

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